Несмотря на принимаемые российскими законодателями меры, мошенничество на рынке жилой недвижимости продолжает процветать. Более того, с кризисом фантазия мошенников стала более изощренной и наглой, а действия – более адресными и осторожными. Покупатели сегодня стали лучше разбираться в технологии сделок, но по-прежнему жаждут дешевых и легких вариантов приобретения жилья, чем и пользуются мошенники и нечистоплотные риэлторы.

Желание покупателя сэкономить – пожалуй, главная движущая сила для жуликов, оперирующих на рынке жилья. Цены на жилье по-прежнему являются недоступными для многих слоев населения, особенно если речь идет о накопленных средствах, где каждая копейка на счету, и альтернативных сделках с обменом старой недвижимости, поиске более дешевой новостройки и т.д. И хотя многие «популярные» мошеннические схемы идут по стандарту, уже знакомому массовому потребителю, в арсенале преступников, среди которых есть и риэлторские компании, часто выступающие помощником при операциях по купле-продаже квартир, появились новые, современные и технологичные методы.

За 101-й километр

Как и прежде, прямыми жертвами мошенников становятся чаще всего незащищенные слои населения – одинокие старики, алкоголики и инвалиды, а также детям-сиротам, которые получают жилье после выхода из детского дома, рассказала GZT.ru замгендиректора «Миэль-Брокеридж» по правовым вопросам Ирина Шугурова. Но кроме них может пострадать и гражданин, решивший приобрести квартиру.

Происходит это обычно так. Мошенники переоформляют квартиры обманутых людей (например, поставивших свою подпись в беспамятстве или под давлением) по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет эти объекты на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае – в простой деревенский дом. Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома. Порой в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек.

Самые популярные схемы обмана покупателей

 

Чтобы предупредить наших читателей, GZT.ru составил перечень самых распространенных схем мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

Подробнее

 

Обычно полученные таким мошенническим путем квартиры продаются по цене ниже рынка. Поэтому покупателям подозрительно дешевых квартир тоже следует быть осторожными. Необходимо внимательно проверять квартиры, которые продаются по доверенности или по заниженной стоимости, ведь если выяснится, что владельцы купленной квартиры лишились ее помимо своей воли, сделка может быть оспорена. В этом случае покупатель может расстаться с квартирой.

Технологии XXI века

Одной из новых мошеннических схем на рынке недвижимости стал довольно популярный в последнее время у преступников способ с отправкой SMS на короткий номер сотового оператора – таким образом мошенники разведывают контакты потенциальных покупателей или квартиросъемщиков. Например, человеку, разместившему объявление о продаже или сдаче в аренду квартиры и указавшему при этом свой мобильный телефон, приходят сообщения от липовых "агентств", в которых ему предлагают прислать базу контактов покупателей или арендаторов, если он вышлет в качестве оплаты SMS-сообщение.

По информации компании DOKI, стоимость такого сообщения обходилась абоненту в сумму до 150 рублей, однако никаких сведений о потенциальных покупателях или абонентах на телефон, само собой, не приходило. Это жульничество было мелким, но масштабным, и риэлторы посоветовали собственникам не размещать в открытом доступе номер своего сотового телефона.

По мнению руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, сейчас случаев мошенничества стало меньше.

Агентства недвижимости заявляют, что внедряют программы безопасности для покупателей. Например, создают департаменты, контролирующие безопасность сделок. Сами потребители стали более аккуратными и разборчивыми при выборе риэлторской компании, юридически подкованными. «В то же время нельзя сказать, что мошенничества исчезли совсем. Чтобы остаться на плаву, жуликам приходится придумывать новые, все более изощренные схемы. Так, уже практически канули в Лету случаи, когда под видом одной квартиры продавали другую. Например, ради этих целей меняли указатели (табличку на доме с названием улицы и номера дома). Меняли и сам номер квартиры», – рассказывает Светлана Бирина.

Сегодня, по ее словам, наиболее распространено мошенничество с авансами. Технология следующая: на продажу выставляется квартира по цене, намного ниже рыночной. Далее, заключая авансовый договор, риэлтор из фирмы-однодневки принимает денежные средства. По истечении определенного времени такая фирма-однодневка скрывается: вернуть деньги и найти виновника практически невозможно. Среди популярных у мошенников схем Светлана Бирина отмечает совершение сделок по заведомо ложным документам, через недобросовестного нотариуса, а также сделку, условия которой являются кабальными. Также в списке афер находятся те сделки, когда известно, что одно из лиц находится на учете в наркологическом или психо-неврологическом диспансере. В дальнейшем такую сделку легко оспорить и признать недействительной

«Мошеннические сделки, к сожалению, встречаются на рынке, и один из видов – это так называемые «двойные продажи» в новостройках, когда одну квартиру продают двум разным людям. Бороться с этим практически невозможно, поскольку все документы находятся у застройщика. В данном случае можно подать в суд, мошенник, скорее всего, будет наказан. Но обманутый покупатель – тот, который вторым «купил» квартиру – окажется без недвижимости и, скорее всего, без денег», – говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. По ее словам, иногда жулики пытаются продать объект недвижимости по поддельному паспорту. Эту мошенническую схему можно предотвратить, если перед сделкой заказать в паспортном столе форму №1, которая позволит идентифицировать продавца и сравнить фото на форме №1 с фотографией в потенциально поддельном паспорте.

Старый добрый «развод»«На мой взгляд, если в кризис и выросло количество мошенничества на рынке недвижимости, то это связано в первую очередь с тем, что сами покупатели, стремясь сэкономить, стали больше обращаться к, так называемым, «черным» и «серым» риэлторам, небольшим малоизвестным компаниям, у которых меньше процент агентского вознаграждения. Часто это связано с невозвратом авансовых платежей», – говорит управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. К примеру, продавец квартиры в сговоре с агентом выставляют цену заведомо ниже рынка на 20-30%, потом они набирают как можно больше залогов, по возможности под честное слово, и скрываются от незадачливых покупателей.

Также на рынке аренды, по словам Скоморовского, в последнее время активизировались компании, предлагающие консультационные услуги. Такой вид мошенничества был очень популярен в начале 2000-х. Клиент платит небольшую сумму (1-2 тыс. рублей), за которую ему предоставляют адреса сдаваемых квартир, как правило, гораздо дешевле рыночных цен. Однако когда он начинает объезжать эти адреса, то оказывается, что никто из хозяев не собирается сдавать квартиру.

Еще одним распространенным видом мошенничества, как подсказывает руководитель «Земельных дел конторы» Илья Свиридов, является подделка планов БТИ. Эта схема используется и на городском, и на загородном рынке, когда новый собственник, собираясь сделать ремонт квартиры или обмер участка в связи со строительством, обнаруживает, что его недвижимость меньшей площади, чем указано в плане БТИ. «Ряд фирм в сети действительно предлагает свои услуги по оформлению нужных бумаг БТИ, без вызова техника. Данный вид обмана практикуют владельцы квартир, осуществившие незаконную перепланировку», – поясняет Светлана Бирина.

Спасет голограмма

 

Во ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» признают проблему подделки техпаспортов БТИ и сообщают, что отныне их паспорта будут защищены голограммой. Теперь на каждый кадастровый паспорт, выдаваемый для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, будет наноситься номерная голографическая наклейка. Переклеить такой знак на другой документ невозможно – это приведет к саморазрушению голограммы. По словам Александра Антонова, директора Федерального БТИ в Московской области, голограммы станут не только способом защиты, но и средством идентификации государственного предприятия. Ведь фальшивые данные, на основе которых рассчитывается инвентаризационная стоимость, а впоследствии и налог на недвижимое имущество, вписываются мошенниками в страницы с экспликацией и поэтажным планом.

 

Загородные проделки: не верь глазам своим

«За более чем десятилетнюю практику работы на загородном рынке у нас практически не было мошеннических сделок, поскольку мы очень тщательно отслеживаем статус, историю и состояние объектов. Но вообще в риэлторской практике бывают случаи, когда мошенничество предусмотреть невозможно», – говорит управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. По его словам нередко объект недвижимости пытаются продать по поддельной доверенности.

«В случае, если сделку удается провести, но потом правда станет известной, такая сделка признается недействительной, и покупатель лишается и купленного объекта, и денег, потому что практически невозможно получить их обратно от мошенников. Кстати, мошенники почти всегда пытаются продать недвижимость, не прибегая к услугам риэлторских компаний, поскольку профессиональные агенты по недвижимости стараются тщательно проверять юридическую чистоту объектов. Мы давно пришли к решению – чтобы избежать мошенничества, нужно увидеть продавца и ни в коем случае не совершать сделку по доверенности», – считает Владимир Яхонтов.

Также к бытовым обманам при продаже недвижимости относятся подобные ситуации: например, в доме есть какая-нибудь трещина. Перед продажей она тщательно замазывается, проводится некоторый косметический ремонт и в результате обнаружить дефект невозможно, причем даже при помощи строительной экспертизы. Иногда возможны и более экзотические варианты мошенничества – например, однажды недобросовестный продавец пытался скрыть отсутствие магистрального газа в поселке. Для этого в поле зрения клиентов была помещена желтая труба, выглядевшая как газовая. Естественно, у людей не возникало никаких вопросов, потому что они верили своим глазам.

Договор против мошенников

По мнению Ирины Шугуровой, за двадцать лет существования рынка недвижимости форма договора купли-продажи уже достаточно отработана и отточена, кроме того, все договоры купли-продажи подлежат обязательной государственной регистрации. А регистрационная палата проверяет соответствие договора требованию закона, и при обнаружении каких-либо несоответствий регистрация может быть приостановлена, а договор возвращен для исправления. «Сама редакционно-словесная структура договора купли-продажи достаточно понятная и несложная, но нужно обращать особое внимание на ряд пунктов», – советует Ирина Шугурова.

Закон против мошенничества

 

О том, как законом регулируется приобретение квартир в новостройках, GZT.ru рассказала генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.

Подробнее

 

Прежде всего, в договоре должны быть отражены возникающие права третьих лиц. Должно быть указано, есть ли в квартире на момент продажи зарегистрированные по месту жительства лица и в какой срок они обязуются сняться с регистрационного учета из этой квартиры. Это в том случае, если квартира продается в ходе альтернативной сделки, то есть в ней прописан продавец. Но это может быть и свободная продажа, когда просто стороны договорились, что юридическое и физическое освобождение квартиры будет после регистрации. Необходимо удостовериться, что члены семьи собственника дали согласие на продажу квартиры и добровольно, в несудебном порядке, выпишутся из квартиры после ее продажи.

Во-вторых, необходимо обращать внимание на права супругов продавца – если продавец состоит в браке, квартира приобретена в браке на основании возмездной сделки, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу. К обязательным условиям договора купли-продажи относится полная идентификация объекта – то есть подробно должны быть указаны, не только почтовый адрес (улица, номер дома, квартиры), но и количество комнат, площадь квартиры. То есть объект должен быть конкретно определенный. К обязательным пунктам, которые должны быть прописаны в договоре, также относится цена квартиры.

Адрес статьи: http://www.gzt.ru/topnews/realty/-kak-kupitj-zhilje-i-ostavitj-moshennik...
© 2001-2010 АНО Редакция ежедневной ГАЗЕТЫ